שדרות - לחובבי סיכון            להדפסת המאמר

כללי
יותר מ-6 שנים של מטחי קסאמים במינון כזה או אחר על שדרות יצרו כמה עובדות נדל"ניות בעיר: מחירי הנכסים, שמלכתחילה לא היו בשמיים, נמוכים כיום במיוחד, הבנייה בעיר הופסקה באופן מוחלט, בעיר נרשמה הגירה שלילית, המשפיעה על מחירי הנדל"ן, והביקושים לנכסים למגורים נמוכים. אין מה לעשות - שוק הנדל"ן מעדיף יציבות פוליטית וביטחונית.

בשנת 2000, ערב פרוץ האינתיפדה השנייה, היו בשדרות כ-23,000 תושבים. במהלך שבע השנים האחרונות עזבו את העיר למעלה מ-2,000 איש, וכיום גרים בשדרות כ-21,000 תושבים. בתחום המסחרי המצב חמור הרבה יותר - לפני שמונה שנים פעלו בשדרות 400 בתי עסק, שמתוכם נשארו כיום 100 בלבד.

מנגד, בעידוד ובתמרוץ כספי של המדינה, השכילה העיר לבנות ולחזק את התעשייה בתחומה. כיום פעילים סביב שדרות שני פארקי תעשייה. האחד, שייך במלואו לשדרות והשני, הנקרא פארק ספירים, משותף לשדרות ולמועצה האזורית שער הנגב.

עם החברות שהקימו מפעלים באזור נמנות אסם, כבלי ציון, אמדוקס ועוד. כמובן שכניסת חברות בסדר גודל כזה מזרימה דם חדש לעיר ויוצרת ביקושים לנכסים (בעיקר בשכירות). לביקושים אלה תורמת גם מכללת ספיר הסמוכה לעיר שבה לומדים כ-7,500 סטודנטים.

מנכ"ל עיריית שדרות, שמעון פרץ, מציין כי בשנים האחרונות הושם דגש רב על שיפור והשקעה בחינוך ובתעסוקה, ואכן כיום אחוז הזכאים לבגרות גבוה משמעותית מבשנים עברו, ואחוז האבטלה בשדרות נע סביב ה-4% בלבד. הירידה באבטלה היא, כמובן, תוצר של אזורי התעשייה המפותחים בעיר.

נכסים מניבים: כיום קיים ביקוש ער לדירות בשכר חודשי. לדברי פרץ הדבר נובע מהעובדה שאנשים "יושבים על הגדר". מדובר באנשים המעוניינים להתגורר בעיר, אך נמנעים מלרכוש דירה בה בגלל חוסר הוודאות הנובע מהמצב הביטחוני.

ואכן, יש ביקוש גבוה לדירות בשכר דירה חודשי. המתווכים בעיר מחזיקים כיום, בדרך כלל, היצע מוגבל בלבד של דירות איכותיות לשכירות.

אזורים ושכונות: שטחה המוניציפלי של שדרות הוא כ-7,000 דונם בלבד, אך בהתחשב בכמות התושבים, העיר מרווחת ומכילה שטחים ירוקים נרחבים. במרכז העיר נמצאים מתחם פרץ סנטר והעירייה. השכונות הצמודות למרכז הן נאות הדקל, נאות הנשיא ונאות אביב.

מעונות הסטודנטים של מכללת ספיר מרוכזים בחלקה הדרומי של שכונת נאות אביב, בסמיכות לרחוב הפלמ"ח. ככלל, הביקוש מצד הסטודנטים לדירות גבוה יותר באזורים הסמוכים למכללה, ובכלל זה נאות הדקל ונאות אביב.

בשדרות ניתן למצוא שכונות חדשות יותר ובהן בנייה מגוונת וחדשנית כגון: דירות גן, דירות גג, בנייה נמוכה ועוד. בנאות יצחק רבין, לדוגמא, סטנדרט הבנייה גבוה (המבנים כוללים ממ"ד) אך המחירים בהתאם.

מחירי נכסים: מחיר דירת שלושה חדרים בנאות אשכול, הסמוכה למרכז המסחרי, תנוע סביב 100 אלף שקל לדירה בקומה רביעית (כ-30 אלף דולר. מחירי הנכסים בשדרות עדיין נקובים בחלקם בדולרים!) ו-120-130 אלף שקל (35-40 אלף דולר) לדירה איכותית בקומה נמוכה. בנאות יצחק רבין יגיע מחיר דירת 3 חדרים לכ-200 אלף שקל (כ-60 אלף דולר) ובשכונת בן-גוריון לכ-150 אלף שקל (כ-45 אלף דולר).

שוק השכירות: כאמור, כיום נהנית שדרות מביקושים ערים לשכירות. שכר הדירה בגין דירת 3 חדרים במרכז העיר ינוע לרוב בין 1,200 שקל לדירה לא מרוהטת עד 1,500 שקל לדירה מרוהטת. נכס (לא מרוהט) בשכונה יקרה יותר כגון בן-גוריון יניב שכ"ד חודשי של כ-1,400-1,500 שקל.

תשואה צפויה על ההשקעה: לאור האמור, התשואה הגולמית על נכס (דירת מגורים) בשדרות תנוע בין 9% (בשכונות היקרות) לבין 14% ואף יותר במרכז העיר.

רכישת נכס מניב בשדרות בעד ונגד:

למה כן: תשואה, תשואה, תשואה, כמו גם מחירי נכסים נמוכים מאוד. מעבר לזאת, נוכל גם להתחשב במניעים פטריוטים ולהשקיע בעיר שכה זקוקה להשקעות..

למה לא: סחירות נמוכה של הנכסים (קושי במימוש), סיכון ביטחוני שמגלם סיכון פיננסי. בנוסף, שדרות היא שוק קטן המבוסס בעיקר על מכללת ספיר ואזורי התעשייה. שינוי קל בביקושים או בהיצע הדירות הקיים יכול להשאירנו עם נכס ללא שוכרים.

לסיכום: נראה כי לאחר יותר משש שנות עימות ופגיעה בשוק הנדל"ן, מחירי הנכסים בשדרות יכולים רק לעלות. מנגד, תשואה מניבה ברמות שצוינו תגרום למספר לא מבוטל של ערים בישראל לקנא. לאלו שמוכנים להשקעה פחות סולידית מזו המתקבלת בערי המרכז, אשר תניב תשואה דו-ספרתית, או לאלו המחפשים לגוון את תיק השקעות הנדל"ן שלהם - שדרות מתאימה כמו כפפה ליד. מנגד, לאותם משקיעים המגדירים עצמם "שונאי סיכון", טוב יעשו אם יתרחקו מהשקעות בעיר.

חיים לוי הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס – צעד ראשון לעצמאות כלכלית"

רוצה ללמוד עוד על נדל"ן מניב?