ניתוח שוק מניב (נכסים למגורים) – אור יהודה            להדפסת המאמר

מאת חיים לוי *

כללי
אור יהודה מונה כ-32,000 תושבים ונמצאת במרכז הארץ במרחק 5 דקות נסיעה מכביש מספר 4, בשכנות לנוה מונוסון ובקירבת מה לסביון, לתל-השומר וליהוד. מיקומה הנגיש לכל הכיוונים מהווה את אחד מהיתרונות הטמונים בעיר.

כעיר מתחדשת, נבנו באור יהודה בעשור האחרון שתי שכונות חדשות; שכונת נווה סביון ונווה רבין. אור יהודה אף השכילה לשכן בתחומה מספר מוסדות אקדמיים בינהם אוניברסיטת דרבי שהעבירה משכנה רק לאחרונה, דבר שאמור להשפיע משמעותית על הביקוש לשכירות בעיר.

להוציא את השכונות החדשות, אור יהודה נחשבה עד לא מזמן (ויש אומרים – עד היום) עיר אפורה בכל הקשור למחירי הנדל"ן בעיר. בעוד מחירי הנדל"ן למגורים עולים בשיעורים דו ספרתיים בחלק מערי המרכז, מחירי הנכסים באור יהודה אינם ממריאים וחלקם אפילו מציגים ירידה (ריאלית) במחירים שיקליים. עם זאת, נראה כי לאחרונה חל שינוי נוסף בעיר. אזורי התעשיה המקומים פונים יותר ויותר לתחום ההיטק, גנים ציבוריים ופארקים מוקמים ברחבי העיר (שנת בחירות?) ואפילו סניף ראשון של קפה ג'ו הוקם בעיר. האם מדובר בסנוניות המבשרות את בוא האביב?

ובכן, אור יהודה טומנת באמתחתה מספר הפתעות נדלניות. מתוכנן הקמת קומפלקס של שני בנייני משרדים ממערב לנאות רבין. בקשות למתחמים אלו כבר הוגשו והחזון במסדרונות הוועדה המקומית הוא בדומה לאירפורט סיטי המצליחה. מעבר לאמור, שכונת נווה רבין ממשיכה להיבנות ונושא הקצאת קרקע לזוגות צעירים נמצא בדיונים. עוד מתוכנן פרוייקט מגורים יוקרתי בגדה הצפונית של העיר. הנושא נמצא כרגע בטיפול הוועדה המקומית.

והיכן יבלו כל אותם התושבים החדשים? לאור יהודה קניון וותיק בשם קנאור. מבט חטוף בתוככי הקניון יכול לרמז על כך שאינו נימנה עם הקניונים המובילים בישראל. עם זאת, לאחרונה נרכש הקניון ע"י אדם אלמוני בשם עזריאלי. שמועות מספרות שהוא יודע להחיות קניונים שוממים...
כבר כעת מונחות על שולחן הוועדה בקשות לשיפוצים ושינויים בקניון. עזריאלי מתכנן להפכו לקניון OUTLET יחודי.

מחירי נכסים: דירות 2 חדרים כמעט שאין בנמצא באור יהודה. מחירה של דירת 3 חדרים באור יהודה הוותיקה (במגבלה: עד קומה ג') ינוע בממוצע בין 400 אש"ח ל- 500 אש"ח. ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים יותר באזורים פחות טובים ובשטח של כ-55-60 מ"ר. מחירי הנכסים בשכונות החדשות- נווה סביון ונווה רבין, יקר משמעותית ממחירים אלו.

שוק השכירות: לאור השינוי הדמוגרפי באזור שנובע כיום מתוספת של אלפי סטודנטים הלומדים בעיר, יש ביקושים ערים לשכירות וקשה למצוא דירה בשכר חודשי. הביקושים נובעים הן מהאוכלוסיה המקומים והן מאוכלוסיה חיצונית בעיקר של בודדים וזוגות. דירת סטודיו תושכר במחיר של 1,400₪ עד 1,450₪ , דירת 2 חדרים (גדולים) תושכר במחיר של כ- 1,800-2,000 ₪ ודירת 3 חדרים קטנה במחיר של כ -2,200- 2,500 ₪ לחודש.

מדיניות העיריה: עירית אור יהודה אינה מקצה אזורים המאפשרים הגדלת מספר יחידות דיור (בבניה רוויה) ובזאת פיצול דירה למספר יחידות דיור קטנות. תגובת העיריה לנושא "איננו אוהבים ואיננו מעודדים פיצול דירות".

תשואה צפויה על ההשקעה: לאור האמור, התשואה הצפויה על השקעה פשוטה בנכס מניב למגורים – דירת 3 חדרים, תנוע בין 5.5% ל-6%. לאור התשואה הנמוכה, השאלה המהותית לגבי כדאיות ההשקעה באור יהודה תלויה בציפיות לעליות מחירים.

רכישת נכס מניב באור יהודה - בעד ונגד
למה כן: מיקום מרכזי, פוטנציאל לעליות מחירים, קיומם של מוסדות אקדמיים, מגמת ההתפתחות של העיר, ביקושים ערים לשכירות.
למה לא: תשואה מניבה ממוצעת, חוסר בדירות קטנות (חדר-שני חדרים) וזולות, עתיד לא ברור.

אזורים ושכונות: כיום קיים ביקוש רב לדירות בשכר חודשי כמעט בכל רחבי העיר. עם זאת, אזורי הביקוש ה"חמים" (בעיר הותיקה) הם: באזור הקניון – קנאור, בשכונת קרית גיורא, באזור רחוב העצמאות ובחלקים מסוימים של רח' בן פורת (ההגנה).

לסיכום: השקעה בנדל"ן מניב למגורים בעיר זו אינה מתאימה לכל אחד. למחפשי ההשקעות הסולידיות שביננו שמחפשים נכסים שכירים וסחירים לשנים רבות, טוב יעשו אם ידירו רגליהם מהעיר. לאלו האחרים, המחפשים לגוון את תיק ההשקעות הנדלניות ולרכוש נכס שיכול וישביח את עצמו בעשרות אחוזים אך מנגד יכול ויקפא על שמריו בעשור הבא, מציעה אור יהודה, אחת הערים האחרונות באזור מרכז הארץ שמחירי נכסיה טרם זינקו, את ההזדמנות האמיתית. האם משקיעי החוץ או שמא הנהגה חדשה שתתפוס את המושכות לקראת סוף שנת 2008 הם אלו שישנו את המצב הנוכחי? הנושא אינו ברור, אך נראה שכדאי לשבת על הגדר כשברשותך לפחות נכס אחד באור יהודה.

חיים לוי הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס – צעד ראשון לעצמאות כלכלית"

רוצה ללמוד עוד על נדל"ן מניב?